Adjudication judiciaire - Vente aux enchères immobilières et défaut de paiement du prix dans le délai de 2 mois

Par un arrêt du 1er octobre 2020 n°19-12.830, la Cour de cassation a apporté des précisions importantes sur la sanction du défaut de paiement du prix de vente par l’adjudicataire passé le délai de 2 mois prescrit par l’article R.322-66 du Code des procédures civiles d’exécution.

En effet, aux termes de l’article L.322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit.

L’article R.322-66 du même code ajoute que ce versement auquel est tenu l’adjudicataire est opéré dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’au versement complet du prix ou sa consignation.

Quelle est alors la sanction encourue par l’adjudicataire qui ne paie pas dans ce délai ?

La réponse de la Cour de cassation est claire : l’adjudicataire peut payer jusqu’à la date où le juge statue sur la résolution de la vente.

Tant que le juge ne s’est pas prononcé, l’adjudicataire peut donc consigner le prix de vente.

“12. Il en résulte que l’adjudicataire peut consigner le prix de vente et payer les frais au-delà du délai de deux mois suivant l’adjudication, la seule sanction du défaut de paiement dans ce délai étant la possibilité pour les créanciers et le débiteur de poursuivre la réitération des enchères.

13. Ce n’est, dès lors, qu’en l’absence de consignation ou de versement du prix et de paiement des frais à la date où le juge statue que la résolution de la vente peut être constatée, à l’occasion de la procédure de réitération des enchères ou par une action tendant à cette seule résolution.

14. C’est donc à bon droit que la cour d’appel a retenu que la résolution de la vente de plein droit n’est pas encourue dès l’expiration du délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive et, après avoir constaté la consignation du prix et des intérêts de retard par l’adjudicataire les 2 et 18 juin 2015, en a déduit qu’il n’y avait pas lieu de constater la résolution de la vente.” - Civ. 2e, 1er oct. 2020, n°19-12.830